興寧市民：鴻福園逾期不交房，房產(chǎn)證遙遙無期，無天燃?xì)鉄o硬底化路綠化不達(dá)標(biāo)，休閑走廊涼變車位，電梯多次存在嚴(yán)重安全隱患，協(xié)商無果，望有關(guān)部門為業(yè)主主持公道。
興寧市住房和城市規(guī)劃局：您好！你關(guān)于反映“鴻源地產(chǎn)公司鴻福園嚴(yán)重貨不對板”的來信已收悉，我局高度重視，現(xiàn)答復(fù)如下：認(rèn)真調(diào)取該項(xiàng)目相關(guān)建設(shè)資料，并按程序進(jìn)行調(diào)查。
一、基本情況
2014年，興寧市鴻源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)、銷售位于興寧市興南大道42號區(qū)鴻福園商品房，此后，該公司與購房戶簽訂商品房買賣合同，已明確鴻福園的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、付款方式和辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的責(zé)任歸屬。時(shí)至今日，鴻源公司未按時(shí)兌現(xiàn)辦證承諾，為業(yè)主辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。此外，部分業(yè)主也對鴻福園物業(yè)管理不善等問題提出質(zhì)疑。
二、當(dāng)事人的訴求
請求督促鴻源公司辦理鴻福園業(yè)主的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，依法依規(guī)實(shí)施物業(yè)管理。
三、法律分析
（一）根據(jù)鴻福園《商品房買賣合同》內(nèi)容條款，興寧市鴻源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)承擔(dān)鴻福園項(xiàng)目所銷售商品房的辦證責(zé)任，對此購銷雙方均無異議。經(jīng)查，鴻福園項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)、竣工驗(yàn)收備案等手續(xù)仍未辦理，缺乏進(jìn)一步向市國土資源局不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理項(xiàng)目整體確權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)交易分戶的基本條件。
（二）《業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（建房[2009]274號）第三十五條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)具備及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛等職責(zé)。
四、處理意見。
（一）針對業(yè)主投訴辦證難的問題，鑒于鴻福園項(xiàng)目辦證量大，涉及部門和手續(xù)也較多，只能分期分批量為業(yè)主辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的實(shí)際情況，鴻源公司表示：將盡快完善申報(bào)資料，爭取在最短時(shí)間內(nèi)為業(yè)主辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。對此，我局要求鴻源公司積極推進(jìn)鴻福園項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃核實(shí)、竣工驗(yàn)收備案，以便進(jìn)一步向市國土資源局不動(dòng)產(chǎn)登記中心申請辦理項(xiàng)目整體確權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)交易分戶等手續(xù)。同時(shí)，為保障購房群眾的合法權(quán)益不受侵犯，我局也責(zé)令鴻源公司對鴻福園商品房的辦證進(jìn)度，及時(shí)與業(yè)主溝通和情況通報(bào)，主動(dòng)配合做好解釋息訪。如責(zé)任單位鴻源公司拒不依照合同落實(shí)辦證責(zé)任，當(dāng)事人可通過司法途徑用法律維權(quán)。
（二）針對鴻福園部分業(yè)主投訴物業(yè)服務(wù)不到位等情況，我局責(zé)令鴻源公司落實(shí)整改，加強(qiáng)物業(yè)管理力度，并遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，參照地區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合居民實(shí)際生活收入標(biāo)準(zhǔn)調(diào)節(jié)，進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。切實(shí)注重加強(qiáng)與業(yè)主的溝通交流，積極配合屬地街道辦、村居委會(huì)引導(dǎo)成立鴻福園業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，搭建與業(yè)主平等溝通對話平臺(tái)，嚴(yán)格遵守有關(guān)物業(yè)管理的法律規(guī)范和程序，爭取業(yè)主的認(rèn)可與支持。對此，鴻源公司指出已就相關(guān)投訴事項(xiàng)與業(yè)主代表進(jìn)行協(xié)商并回復(fù)，并安排業(yè)務(wù)主管對合理訴求進(jìn)行跟蹤處理。
（三）建議屬地鎮(zhèn)、街道辦對鴻福園設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助，村居委予以協(xié)助和配合。通過進(jìn)一步加強(qiáng)業(yè)主與物業(yè)公司的溝通與協(xié)調(diào)，以最大限度的保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益不受侵害。
1、業(yè)主提出在小區(qū)中央場地種植樹木、配置休閑活動(dòng)設(shè)施，按照消防規(guī)范操作的規(guī)劃設(shè)計(jì)，該區(qū)域不能種植喬木、灌木和建設(shè)建筑物，我司在小區(qū)正中央的場地需鋪設(shè)草地磚。如果所有業(yè)主同意的情況下，我司可在正門入口對面設(shè)置一處休閑活動(dòng)場地，但需要減少綠化面積。
2、業(yè)主提出小區(qū)出入口連接興將路的人行道路未建設(shè)完善，導(dǎo)致行人出入不便，此問題涉及市政道路建設(shè)，我司只能待市政道路完善后方可進(jìn)行人行道路的完善。
3、業(yè)主反映1號樓的房產(chǎn)證未辦理，應(yīng)國土局辦證規(guī)定，房產(chǎn)證的辦理以宗地為單位，無法按照單棟樓房單獨(dú)辦證，因此待該宗地完工交付之后，為業(yè)主統(tǒng)一辦理房產(chǎn)證。
4、業(yè)主反映樓房燃?xì)夤艿牢赐?、未鋪設(shè)問題，我司已經(jīng)第一時(shí)間和合作的燃?xì)夤緶贤?lián)系，1棟的燃?xì)夤艿冷佋O(shè)已基本完工，爭取在2018年6月底前通氣，2、3、4棟燃?xì)夤艿冷佋O(shè)也正在溝通，將陸續(xù)完工。因其中涉及到市政配套問題，我司積極跟進(jìn)溝通，懇請相應(yīng)的上級領(lǐng)導(dǎo)部門協(xié)助解決。
5、業(yè)主提出應(yīng)該在電梯內(nèi)加裝監(jiān)控系統(tǒng)需求，我司考慮此需求涉及到居民人身安全，同時(shí)這也是我司物業(yè)管理的需要，待鴻福園物業(yè)辦公室建設(shè)完畢之后，配套小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)，加裝電梯監(jiān)控，保障居民居住安全。
6、業(yè)主提出A座入口處圍墻擋住入口問題，我司已安排工程部擬定相應(yīng)方案，于近期實(shí)施。
7、業(yè)主提出小區(qū)內(nèi)不得車輛停放問題和亂搭亂建問題，我司的物業(yè)已經(jīng)加派人員進(jìn)行管理，因該小區(qū)設(shè)計(jì)為人車分流，地下停車場投入使用之后，小區(qū)內(nèi)不允許進(jìn)入機(jī)動(dòng)車輛。
我司就以上問題已經(jīng)與業(yè)主代表協(xié)商并回復(fù)，并第一時(shí)間安排相關(guān)主管人員對業(yè)主提出的合理訴求進(jìn)行跟進(jìn)處理，因其中涉及消防規(guī)范和市政道路建設(shè)等問題，不在我司可控范圍之內(nèi)，懇需請市領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)解決。
興寧市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局
2018年5月11日
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